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LETTRE D'INFO JURIDIQUE N°60 - Achat d'un bien construit irrégulièrement

OPTIMHOME.COM | Date : 28/06/2017
 LETTRE D'INFO JURIDIQUE N°60 - Achat d'un bien construit irrégulièrement

L’achat d’un bien construit irrégulièrement par son ancien propriétaire ou qui a été amélioré par l’installation d’un aménagement irrégulier peut avoir des conséquences importantes pour l’acquéreur de ce bien.

Qu’est-ce qu’un bien construit irrégulièrement ?

Un bien est construit irrégulièrement lorsque son propriétaire n’a pas obtenu le permis de construire ou la déclaration préalable nécessaire pour construire.

De la même manière, un aménagement (piscine, garage etc.) qui n’a pas été autorisé au préalable par la mairie, sera irrégulier.

Les sanctions encourues ?

  1. Pour le vendeur à l’origine des travaux : il sera tenu des sanctions pénales, civiles et fiscales (amendes et redevances relatives à l’autorisation telle que la taxe d’aménagement) ainsi qu’aux sanctions accessoires (mise en conformité ou démolition) s’il est toujours le propriétaire au moment du contrôle.
  2. Pour l’acquéreur : il ne sera pas concerné par les sanctions pénales, civiles et fiscales qui sont personnelles à l’instigateur des travaux irréguliers. Cependant, il sera tenu aux sanctions accessoires à savoir la mise en conformité du bien ou sa démolition à ses frais.

De plus, l’acquéreur pourra être tenu à la régularisation de la taxe d’habitation ou de la taxe foncière.

Pendant combien de temps l’acquéreur est-il concerné par ces sanctions ?

La mairie pourra saisir la juridiction compétente pendant 3 ans à compter de l’achèvement des travaux irréguliers. Lorsque la mairie a saisi la juridiction compétente, et que cette dernière a prononcé une sanction à l’encontre du propriétaire, ce dernier pourra être poursuivi pour l’exécution de la sanction pendant un délai de 5 ans à compter du jugement définitif.

Quels autres risques encourt l’acquéreur ?

Lorsque l’acquéreur demande une autorisation pour une nouvelle construction sur le bien acheté, l’administration peut s’y opposer au seul motif de l’irrégularité existante et tant que celle-ci n’a pas été régularisée.

Cependant, l’acquéreur bénéficie d’un droit à l’oubli après un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux (c’est-à-dire que passé ce délai, l’administration ne pourra plus fonder son refus sur l’irrégularité).

La preuve de l’achèvement des travaux peut être apportée par tout moyen (factures, photos, constat...) et doit toujours être apportée par le propriétaire de la construction, à défaut, celui-ci ne pourra pas se prévaloir du droit à l’oubli.

Quelles sont les conséquences sur le compromis ou la promesse de vente ?

Il y a absence de consentement réciproque entre les parties dès lors qu’il existe une construction illégale non-mentionnée dans le compromis/promesse et dont le caractère irrégulier a été découvert postérieurement à la signature du contrat (Cass. 3e civ. 24 mai 2011, n° 10-16069).

Ces éléments sont communiqués à titre général, il est nécessaire de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour étudier la possibilité et adapter les conseils à votre situation.

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