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LETTRE D'INFO JURIDIQUE N°61 - PAIEMENT DES HONORAIRES DE L’AGENCE EN CAS DE DROIT DE PRÉEMPTION ET DE DROIT DE PRÉFÉRENCE

OPTIMHOME.COM | Date : 28/07/2017
 LETTRE D'INFO JURIDIQUE N°61 - PAIEMENT DES HONORAIRES DE L’AGENCE EN CAS DE DROIT DE PRÉEMPTION ET DE DROIT DE PRÉFÉRENCE

Le droit de préemption/droit de préférence est l’avantage donné à quelqu’un soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions.

1. DROIT DE PREEMPTION « URBAIN », « COMMERCIAL », « SAFER ».

Pour rappel, divers droits de préemption doivent être purgés :

  • Le droit de préemption urbain (DPU) est celui accordé à une collectivité territoriale (mairie) dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain.
  • Le droit de préemption commercial est celui accordé à une collectivité territoriale dans le but de permettre la sauvegarde des commerces et de l’artisanat.
  • Le droit de préemption des Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (safer) permet de favoriser le développement des activités agricoles et d’éviter la dénaturation de l’environnement.

Dans son arrêt n°06-17337 du 26 septembre 2007, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a indiqué que « l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers ».

En effet lorsqu’un bien est préempté à l’occasion d’une vente, l’agence mandatée conserve le droit au paiement de ses honoraires. Si ces honoraires sont à la charge de l’acquéreur dans le mandat, il revient au préempteur de prendre en charge la rémunération incombant à l’acquéreur auquel il est substitué. Ceci est conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge à la fois dans l’avant-contrat et le document Cerfa (Déclaration d’Intention d’Aliéner (D.I.A).

2. DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE

Lorsqu’un propriétaire-bailleur délivre un congé pour vendre son bien à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, le locataire dispose d’un droit de préemption. Autrement dit, il a la possibilité de se porter acquéreur du bien immobilier qu’il loue avant tout autre acquéreur.

A ce titre, le congé adressé au locataire doit comporter une offre indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée. Pour rappel, l’agence n’a droit à rémunération que si elle justifie avoir accompli des démarches et être à l’origine de la transaction. Ainsi, si l’agence justifie avoir travaillé le bien, trouvé un acquéreur et qu’une offre d’achat a été acceptée et qu’à ce stade le locataire décide de préempter le bien, elle peut prétendre à une rémunération.

3. DROIT DE PREFERENCE

Le droit de préférence est une obligation de proposer en priorité la conclusion d’un contrat à un bénéficiaire. Ce droit de préférence est accordé à un coindivisaire ou bénéficiaire d’un pacte de préférence.

  • Dans le cadre d’une vente de droits indivis, lorsque l’un des coindivisaires souhaite vendre sa quote-part du bien indivis, les autres coindivisaires sont alors prioritaires. Dans ce cas, le coindivisaire qui se porte acquéreur de cette quote-part doit régler les honoraires de l’agence si cela a été prévu dans le mandat et si ce dernier a été informé du prix, de l’existence et du montant des honoraires et des conditions de la cession (Arrêt de la Première chambre civile de la Cour de Cassation du 26 mars 1996).
  • Dans le cadre d’un pacte de préférence, le promettant s’engage auprès d’une autre personne à ne pas conclure avec des tiers un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions. Lorsque le bénéficiaire du pacte se substitue à l’acquéreur présenté par l’agence, il devra régler les honoraires d’agence dès lors qu’il avait connaissance de son intervention, de l’existence et du montant des honoraires et des conditions de la cession (Arrêt de la Première chambre civile de la Cour de cassation du 7 juillet 1998).
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